O que fazer em caso de atraso na entrega da obra? Veja seus direitos

Advogado explica quais medidas tomar para diminuir os prejuízos quando uma obra atrasa

Por Gladys Ferraz

Um levantamento realizado pelo Tribunal de Contas da União (TCU), em 2023, revelou que, naquele ano, quase 9 mil obras foram entregues com atraso no Brasil. Além da frustração, o descumprimento do prazo de entrega de um imóvel gera prejuízos financeiros.

Segundo Vinícius Santos, advogado do escritório Lopes Muniz Advogados Associados, no caso de condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, o prazo de tolerância para a entrega de um imóvel é de até 180 dias após o prazo previsto em contrato. Neste período, o comprador não pode reclamar multas ou outras penalidades decorrentes do atraso. Contudo, passado tal prazo, é possível tomar as medidas cabíveis. 

Quais os direitos do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel?

“A legislação prevê responsabilização da construtora pelos prejuízos causados aos adquirentes por atrasos superiores a 180 dias do prazo inicial acordado. Diversas normas compõem o arcabouço jurídico aplicável a essa situação, dentre elas, o Código Civil, que em seu artigo 389, estabelece que o inadimplemento obriga o devedor a indenizar perdas e danos, acrescidas de juros, correção monetária e honorários advocatícios”, explica Vinícius.

Em outras palavras, sempre que o atraso na entrega do imóvel gerar prejuízos financeiros ao comprador, como a necessidade de permanecer por mais tempo em um imóvel alugado, pagamento de taxas adicionais, despesas com armazenamento de móveis, mudança, condomínio ou outros custos diretamente relacionados ao atraso, há direito ao ressarcimento integral desses valores.

“É recomendável que o comprador organize e guarde todos os comprovantes que evidenciem os prejuízos suportados, tais como contratos de locação, recibos de pagamento, notas fiscais de transporte, comprovantes de taxas e demais documentos pertinentes. Feito isso, ele deve notificar formalmente a construtora, preferencialmente por escrito, exigindo a reparação dos danos sofridos. Não havendo composição entre as partes, é possível recorrer aos órgãos de defesa do consumidor, ou, de forma mais robusta, ingressar com uma ação judicial, preferencialmente com o auxílio de um advogado especializado na área”, adverte Vinícius.

De acordo com o advogado, judicialmente, além do ressarcimento de eventuais prejuízos, é possível ainda, dependendo do caso, pleitear indenização por danos morais, exigir o pagamento de eventual multa contratual (caso haja previsão em contrato) e, ainda, lucros cessantes, ou seja, aquilo que o adquirente deixou de ganhar em função do atraso na entrega do imóvel.

Outras leis que tratam do atraso na entrega do imóvel

A Lei 4.591/1964 estabelece que no caso de atraso na entrega, o comprador poderá requerer a resolução do contrato com restituição dos valores pagos.

Além do Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador, prevendo a reparação dos danos patrimoniais e morais, bem como a possibilidade de exigir o cumprimento forçado da obrigação e rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada.

Já a Lei 4.591/1964 estabelece que no caso de atraso na entrega, o comprador poderá requerer a resolução do contrato com restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de multa.

Por que as obras atrasam?

De modo geral, as causas mais comuns para o descumprimento do prazo da entrega de um imóvel, incluem, dentre outros fatores, o atraso na liberação de recursos financeiros para a construção, problemas administrativos e financeiros da construtora, demora na aprovação do projeto pelos órgãos públicos competentes, condições climáticas adversas, além da escassez de mão de obra ou materiais necessários à conclusão da obra.

Em todos os casos, a construtora deve informar o comprador e explicar os motivos do atraso, valendo ressaltar que a explicação não a isenta de responsabilidade e eventuais indenizações. “A única exceção é o atraso provocado por fatos alheios à vontade da construtora, caracterizados como caso fortuito ou força maior, conforme previsto no artigo 393 do Código Civil. Nesta hipótese, a responsabilidade da construtora pode ser afastada. Foi o caso, por exemplo, de alguns atrasos provocados durante a pandemia da Covid-19”, esclarece Vinícius.

O advogado lembra ainda que mesmo que alguns contratos procurem afastar a responsabilidade das empresas em caso de atraso na entrega, o comprador não está desprotegido. “Há um ponto muito relevante que os consumidores precisam saber: os tribunais têm declarado que cláusulas contratuais que buscam isentar a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, são consideradas nulas de pleno direito por serem abusivas.”

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