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Decisão do STF inviabiliza aquisição direta de terras por capital estrangeiro
Por Ricardo Rocha Neto
Ao tratar o direito de propriedade como elemento secundário no procedimento, ignora-se que qualquer intervenção estatal sobre esse direito exige o mais elevado grau de rigor procedimental. (Foto: Imagem criada utilizando Open AI/Gazeta do Povo)
No último dia 23/04/26, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) encerrou o julgamento de duas ações de grande relevância para o regime fundiário brasileiro e com impacto também no agronegócio e em outros setores da economia, decidindo, por unanimidade, manter a constitucionalidade das restrições previstas na Lei 5.709/71, reafirmando que empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro devem ser equiparadas a estrangeiras para fins de aquisição de imóveis rurais.
Ao seguirem o voto do relator originário, ministro Marco Aurélio Mello, que o proferira antes de sua aposentadoria, os ministros do STF julgaram improcedente a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342, que combatia as restrições à aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras controladas por estrangeiros. E julgaram procedente a Ação Cível Originária (ACO) 2463, ratificando o já bem conhecido Parecer 01/2008 da Advocacia-Geral da União (AGU).
A decisão do STF acaba por consolidar o entendimento de que o parágrafo 1º do artigo 1º da Lei 5.709/1971 fora recepcionado pela Constituição de 1988, preconizando que empresas nacionais majoritariamente controladas por capital estrangeiro hão de se enquadrar no mesmo regime mais restritivo de aquisição de terras aplicável a estrangeiros residentes.
Com a decisão do STF, não se obsta totalmente o acesso do capital estrangeiro ao agronegócio brasileiro e ao setor fundiário a ele atrelado, mas é preciso planejamento cuidadoso e sofisticado
A decisão do STF consolida um entendimento relevante: não há propriamente uma vedação absoluta ao investimento estrangeiro na aquisição de propriedades rurais, e sim um regime de controle estatal baseado em soberania nacional, segurança territorial e gestão de recursos estratégicos.
Na prática, permanecem limitações como a necessidade de autorização do Incra e, em certos casos, do Congresso Nacional; a imposição de limites quantitativos de aquisição e restrições mais sensíveis em áreas estratégicas, como fronteiras.
A decisão do STF restringe profundamente ou até inviabiliza estruturas de aquisição direta de terras por capital estrangeiro e reforça a importância de alternativas jurídicas para propiciar investimentos na área fundiária, o que pode afetar o agronegócio, o setor minerário, infraestrutura e energia – solar, eólica etc. –, dentre outros.
A aquisição de participação minoritária em sociedades brasileiras, a exemplo de holdings proprietárias de imóveis rurais, como private equity agrícola, ou mesmo a instituição de joint ventures com controle brasileiro efetivo também podem ter sua pertinência e efetividade avaliadas de acordo com a natureza da operação que se pretenda.
Não é inusitada no mercado a utilização de estruturas que possam viabilizar a exploração econômica do ativo, separando a alocação do capital estrangeiro na operação – agronegócio, exploração, logística –, sem aquisição direta do imóvel e/ou segregando a propriedade da terra – ativo imobiliário – da operação econômica propriamente dita.
A depender do projeto, contratos de longo prazo de arrendamento rural ou parceria agrícola que não envolvem transferência de titularidade do imóvel também podem ter serventia na viabilização do investimento estrangeiro, que se apresenta de grande relevância não apenas no aspecto de viabilização financeira de operações, como também no aporte de avançadas tecnologias essenciais para o agro, mineração e infraestrutura no Brasil.
Com a decisão do STF, não se obsta totalmente o acesso do capital estrangeiro ao agronegócio brasileiro e ao setor fundiário a ele atrelado, mas é preciso planejamento cuidadoso e sofisticado envolvendo a necessária governança e criteriosa análise imobiliária, societária e tributária na identificação das alternativas mais viáveis de acordo com a operação que se pretenda e sem que extrapolem a soberania nacional ou violem o regulatório existente.
Ricardo Rocha Neto é sócio-fundador do Abe Advogados e responsável pela área do Direito Imobiliário e do Contencioso Estratégico.
