Justiça anula revisão da lei de zoneamento de São Paulo, mas alvarás e obras já aprovados serão válidos

Entenda o que muda para empreendimentos imobiliários; ainda cabe recurso

Hugo Passarelli

Imagem: Freepik

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu nesta quarta-feira, 26, que a revisão sancionada em julho de 2024 da Lei de Zoneamento da capital paulista é inconstitucional. O efeito não é imediato e será modulado. Os alvarás de construção e obras já aprovados não serão anulados e a decisão vale para os empreendimentos imobiliários realizados a partir de agora.

O zoneamento da cidade de São Paulo foi alterado duas vezes recentemente, em janeiro e em julho de 2024. As alterações de janeiro de 2024, trazidas pela lei 18.081, foram consideradas legais e estão mantidas.

Mas a lei 18.177, sancionada cerca de seis meses depois, está anulada. Este texto intensificou a revisão do zoneamento na capital paulista e trouxe, entre outros pontos, novas regras de construção de edifícios em zonas antes restritas a casas. Ou seja, estimulava a verticalização e adensamento populacional nestas áreas. O centro da análise pela Corte foi o artigo 8°, que havia alterado o mapa de zoneamento da cidade e agora é considerado inconstitucional.

Linha do tempo do caso

• Jan 2024

Lei 18.081 é sancionada. O TJ-SP validou essa norma

• Jul 2024

Lei 18.177 altera o mapa de zoneamento — é a “revisão da revisão”

• Fev 2026

TJ-SP suspende, em liminar, novos alvarás de demolição e supressão vegetal

• Abr 2026

STF derruba a liminar e mantém a emissão de alvarás

• Ago 2026

TJ-SP julga a ADI e anula a lei 18.177, com modulação de efeitos

O relator do caso, o desembargador Donegá Morandini, considerou em seu voto que as emendas apresentadas ao projeto de lei 399/2024, que deu origem à lei 18.177, não tinham qualquer correspondência ao projeto submetido ao debate. “Anunciou-se que o projeto se limitaria a fazer ajustes finos (…) mas aprovou-se revisões substantivas”, afirmou o desembargador, que considerou essas mudanças a “revisão da revisão”.

Os réus da ação, proposta pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP), são a Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal. Os dois entes públicos, representados por seus advogados, reafirmaram na sessão que houve participação popular nas discussões e que a revisão do zoneamento seguiu critérios técnicos. Associações de moradores contestam essa visão.

Os desembargadores decidiram, por maioria de 13 votos, em favor de uma modulação dos efeitos entre a publicação da decisão até o trânsito em julgado, ou seja, quando estão esgotados os recursos. A medida, caso se confirme a decisão após as fases de apelação, será retroativa a esse intervalo.

A sugestão de modulação veio do presidente da Corte, Francisco Eduardo Loureiro, estabelecendo que, após a publicação da decisão, quem optar por seguir construindo empreendimentos na cidade de São Paulo pelo estabelecido na lei 18.177 estará, em suas palavras, “agindo por conta e risco”. A decisão ainda não foi disponibilizada.

Na prática, a decisão judicial significa que:

• Os alvarás de construção e obras aprovados até agora vão ser considerados válidos
• Entre a publicação da decisão e o esgotamento dos recursos, as empresas do setor imobiliário que continuem a seguir a lei 18.177 agirão “por conta e risco”
• Quem levar projetos adiante nesse período, seguindo a lei de julho de 2024, poderá ter projetos considerados ilegais se houver uma decisão definitiva em favor da irregularidade da revisão da lei de zoneamento

Os desembargadores optaram pelo caminho intermediário tendo em vista a decisão do presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Edson Fachin, que manteve a emissão de alvarás na cidade de São Paulo até o julgamento final da questão.

Anulação da ‘revisão da revisão’ do zoneamento; entenda

Em janeiro de 2024, foi sancionada a lei 18.081. Essa norma foi considerada constitucional. O Órgão Especial do TJ-SP entendeu que, ao contrário do alegado pelo MP-SP, a prova documental revelou que a exigência constitucional da participação comunitária foi satisfeita, que houve estudos prévios e que o projeto foi instruído com justificativa técnica, elaborada pelo Poder Executivo.

Seis meses depois, veio a lei 18.177, anunciada como a ‘revisão da revisão’. O relator Morandini considerou que durante a tramitação, as emendas parlamentares acrescidas alteraram de modo significativo o mapa de zoneamento e trouxeram uma revisão da legislação sem a observância do processo legislativo.

Entre as alterações, agora consideradas inválidas, houve ajuste nos limites das chamadas Zonas de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) e reclassificação de quadras e lotes em diferentes regiões da cidade.

As ZEUs traziam incentivo a prédios mais altos, com objetivo de promover o adensamento populacional em terrenos próximos a redes de transporte público. Regiões como Morumbi, Cidade Jardim, Vila Mariana e bairros da zona oeste de São Paulo eram impactadas pela norma agora revogada.

Confira como votou o desembargador:

“Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer ‘ajustes finos’ e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição. (…) Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e à matéria efetivamente aprovada”, afirmou Morandini

A anulação da lei de zoneamento já está valendo?

Para ter efeito, a anulação da lei de zoneamento de julho de 2024 precisa ser publicada. Trata-se do acórdão, que representa o julgamento de um órgão colegiado e que incorpora o consenso surgido a partir das diferentes visões durante um debate de um tema.

Esse acórdão ainda não está disponível e não há uma data para isso acontecer.

Novas obras e alvarás de construção estão suspensos?

Os desembargadores decidiram por uma modulação dos efeitos da decisão. Alvarás e obras já aprovados, entre julho de 2024 e até a data de publicação do acórdão, serão considerados válidos.

Segundo a Corte, serão preservados “os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional.”

“Se não houvesse modulação alguma, centenas de contratos seriam anulados, inclusive em prejuízo de terceiros de boa-fé, e teríamos uma situação de quebra de um valor que hoje é reconhecido por todo ordenamento jurídico, que é a teoria da confiança”, disse o presidente do TJ-SP.

Decisão é considerada correta, mas não elimina incerteza

A anulação de lei de zoneamento de julho de 2024 não é definitiva e cabe recurso.

“É quase certo o ingresso de recurso por parte da Prefeitura, porque quem perde sempre recorre. E, como já vimos em fevereiro e em abril, a última palavra sobre o tema tende a ser do Supremo Tribunal Federal”, afirma Nanci Regina Souza Lima, sócia especialista em direito imobiliário no NR Souza Lima Sociedade de Advogados.

Segundo a especialista, houve rigor técnico na análise, mas a incerteza deve manter o setor imobiliário em alerta por ora. “Nos próximos dias, enquanto o texto do acórdão não for publicado, seus efeitos não forem modulados e o prazo recursal não se iniciar, impera a incerteza total”, afirma.

Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, destaca que a decisão não pode ser lida como uma rejeição à verticalização ou ao modelo de adensamento que São Paulo vem construindo há mais de uma década ao longo dos eixos de transporte. “Isso fica claro no fato de o Tribunal ter mantido intacta a revisão aprovada em janeiro de 2024”, afirma.

O sócio do Viseu Advogados pondera, no entanto, que cria-se uma segurança jurídica mais estrutural, de médio e longo prazo. “A decisão reforça a visão de que as leis urbanísticas aprovadas sem correspondência real entre debate público e texto final tendem a ser questionadas anos depois, gerando um passivo de judicialização muito mais custoso do que o desconforto de agora. Nesse sentido, o julgamento é positivo para o mercado, ainda que pareça o contrário à primeira vista”, afirma.

Entidade diz esperar publicação da decisão

A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) reagiu com cautela à decisão. “A Abrainc aguarda a divulgação do inteiro teor do acórdão para avaliar com precisão o alcance da decisão e da modulação estabelecida pelo Tribunal. Essa análise deverá considerar também a decisão do Supremo Tribunal Federal que suspendeu a eficácia da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação”, diz a entidade, em nota.

A Abrainc acrescenta, ainda, que entende que a estabilidade das regras urbanísticas como condição essencial para o planejamento de longo prazo da cidade, para a produção de novas moradias e para a continuidade dos investimentos. “A preservação dos atos regularmente praticados e das situações constituídas durante a vigência da legislação é, portanto, um princípio que a Abrainc considera indispensável nesse processo”, destacou.

Relembre: suspensão de alvarás e decisão do STF

Em fevereiro de 2026, o TJ-SP suspendeu, por meio de liminar, “a concessão de novas autorizações voltadas à demolição de imóveis existentes ou supressão vegetal para a construção de novos empreendimentos”. A decisão foi do desembargador Luiz Fernando Nishi, do Órgão Especial da Corte.

Nishi apontou, na época, que a quantidade de audiências públicas para apresentação dos novos mapas de zoneamento foi exígua.

Posteriormente, em abril de 2026, o presidente do STF, Edson Fachin, suspendeu os efeitos da liminar concedida pelo TJ-SP. O ministro destacou que a decisão do TJ-SP gerou instabilidade institucional e insegurança jurídica para a administração municipal e, por isso, optou pela retomada dos alvarás até o julgamento final da ação de origem.

Lei de Zoneamento e Plano Diretor, quais as diferenças?

A Lei de Zoneamento é um instrumento complementar ao Plano Diretor. Entenda:

• O Plano Diretor traça as diretrizes gerais de crescimento de São Paulo;
• A Lei de Zoneamento detalha o que pode ser construído em cada rua e lote, incluindo a altura máxima dos edifícios e o mix entre construções residenciais, comerciais e indústrias em cada área, entre outros quesitos

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