Seguro Habitacional: Entenda o impacto da idade no valor final

Por Fabiana Holtz

Imagem: Freepik

São Paulo, 08/12/2025 – Comprar um imóvel ainda faz parte do sonho de muitos brasileiros, e poucos atentam para uma questão muito importante na hora da realização desse desejo: como funciona o seguro habitacional, que é obrigatório em operações de financiamento imobiliário.

E mais, que poucos sabem também: sua precificação segue uma lógica habitual do setor, que tem impacto direto no valor da parcela e é definida conforme a idade do mutuário, explica Leticia Doherty, vice-presidente da comissão de Seguro Habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg).

Essa obrigatoriedade para contratação dos seguros habitacionais de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) para a concessão de financiamentos imobiliários via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)  foi estabelecida pela Lei nº 9.514 de 1997. Sua finalidade básica é a de assegurar a proteção do mutuário e do imóvel, garantindo a indenização em caso de eventos previstos nas cláusulas da apólice.

Como a idade interfere no valor do seguro? 

Existe um limite regulatório amplamente adotado pelo mercado: a soma da idade do segurado com o prazo do financiamento não pode exceder aproximadamente 80 anos. Segundo a Caixa, as taxas porcentuais específicas para cada faixa etária variam de acordo com a seguradora escolhida pelo cliente no momento da contratação.

No caso da cobertura de morte e invalidez permanente, a taxa de prêmio é calculada sobre o saldo devedor e cresce à medida que o tomador é mais velho, porque a probabilidade estatística de sinistro também aumenta.

Portanto, quando comparamos um cliente de 30 anos e outro de 50 anos financiando o mesmo imóvel, a diferença no custo do seguro não é arbitrária. “Ela reflete o risco atuarial e a proteção oferecida ao patrimônio e à família do mutuário”, explica Doherty.

Na cobertura de danos físicos ao imóvel, a taxa do seguro considera o valor de avaliação do imóvel, e o prêmio é atualizado anualmente por índice preestabelecido entre as partes.

Essas taxas (índices de cálculo) incidem sobre o saldo devedor, determinando, assim, o valor do prêmio mensal do seguro. Ao ingressar em nova faixa etária, o índice é reajustado conforme as disposições contratuais, seja na data de aniversário do tomador ou no reajuste anual da prestação.  A diferença, como podemos ver abaixo no caso hipotético de uma imóvel avaliado em R$ 600 mil, é considerável.

*Cálculo considerando taxa progressiva de 5 em 5 anos

Fique atento e leia com calma as letras miúdas. Todos os parâmetros estão disponíveis nas apólices das seguradoras e variam conforme o tipo de seguro e o período de contratação.

Como acionar o seguro? 

Segundo a Caixa, o acionamento do seguro pode ser feito nas agências da instituição ou diretamente junto à seguradora responsável pelo contrato. No caso de morte ou invalidez permanente, os herdeiros conseguem obter a quitação ou amortização do saldo devedor proporcional à renda do segurado afetado.

A análise e o pagamento de sinistros, importante reforçar, não são realizados pela Caixa, mas sim pela seguradora contratada, que é responsável pela avaliação da documentação apresentada e pela execução das indenizações previstas em contrato.

Laura Santoianni aconselha ter atenção especial aos documentos necessários para dar entrada no processo
Foto: Divulgação

No caso de invalidez permanente, destaca Laura Santoianni Lyra Pinto, advogada especializada em Planejamento Patrimonial e Sucessório e Família e Sucessões do Briganti Advogados, é necessário apresentar laudos médicos comprovando incapacidade total e definitiva para qualquer atividade laboral.

Ao receber a comunicação de um possível sinistro, a instituição financeira atua como intermediária, encaminhando as informações e documentos à seguradora responsável, que realiza a análise e toma as providências necessárias.

A atuação das seguradoras, bem como os prazos de atendimento e cumprimento das obrigações contratuais, são regulamentadas pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão que supervisiona o setor de seguros no Brasil, ressalta a Caixa.

Como funciona a cobertura em caso de danos?

Para acionar o sinistro em caso de danos físicos ao imóvel, explica Doherty, o mutuário precisa enviar um aviso do evento ao agente financiador e apresentar os orçamentos.

“A seguradora conduz a regulação do sinistro e, se ele estiver amparado pelas condições da apólice, a seguradora pagará a indenização no valor necessário à reparação ou reconstrução do imóvel”, acrescenta Doherty.

Para receber a indenização ou autorização de reparo, observa a advogada Laura Santoianni, a documentação necessária inclui orçamentos, fotos e boletim de ocorrência, e tem que aguardar a realização de uma perícia.

Nesse caso, a cobertura prevista em financiamentos imobiliários inclui:

• Incêndio, queda de raio ou explosão;
• Vendaval;
• Desmoronamento total;
• Desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas, ou outro elemento estrutural;
• Ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada por meio de laudo técnico elaborado sob a responsabilidade da Seguradora;
• Destelhamento;
•  Inundação ou alagamento, ainda decorrente de chuva.

O que acontece se o contrato está no nome de duas pessoas e uma delas falece? 

Nos contratos de financiamento imobiliário que possuem dois titulares, o falecimento de um deles permite o acionamento do seguro MIP, o qual poderá quitar o financiamento, total ou parcialmente, conforme a composição de renda estipulada no contrato celebrado.

Nesse caso, o acionamento do seguro pode ser realizado pelo cônjuge, herdeiros, representantes legais ou sucessores, não se restringindo apenas ao segurado ou a seus familiares. Segundo a advogada Laura Santoianni, essa é uma situação bem comum entre casais.

Geralmente, se apenas um dos titulares falece, o seguro cobre a parte do falecido. O cônjuge sobrevivente continua responsável pelo pagamento da sua parcela da dívida, explica.

Em resumo, caso ambos os titulares contribuam com renda para o financiamento, o seguro MIP quitará apenas a parcela do saldo devedor proporcional à participação de renda do titular falecido. O outro titular permanece responsável pela parte da dívida correspondente à sua renda.

Se o titular falecido era responsável pela totalidade da renda considerada para o financiamento, o seguro realizará a quitação integral do saldo devedor.

Preciso de um advogado para acionar o seguro?

A princípio, comenta Doherty, o segurado não precisa de advogado para acionar o seguro habitacional. Segundo ela, o setor trabalha com fluxos claros e acessíveis, preparados para que o próprio mutuário ou a família consiga abrir o sinistro, apresentar documentos e acompanhar o andamento diretamente com o agente financiador ou a seguradora.

A intermediação jurídica somente será necessária em caso de divergências sobre documentação ou interpretação de cobertura, o que não é a regra – isso porque, o modelo de operacionalização desse seguro, em razão de sua função social, busca justamente oferecer um processo simples, orientado e resolutivo para o consumidor.

Em regra, concorda a advogada Laura Santoianni, não é necessário advogado. “Os procedimentos são relativamente simples e padronizados. Isto é, comunicar o sinistro, enviar documentos e aguardar a análise da seguradora”.

Serviço

Os canais de atendimento disponíveis incluem as agências da Caixa, o aplicativo Habitação, o portal Habitação Digital e os telefones das seguradoras parceiras.

Canais de atendimento da Caixa: 

• Telefone, “Alô Caixa” 4004 0104 (capitais e regiões metropolitanas) ou 0800 104 01 04 (demais cidades), APP Habitação ou diretamente na seguradora.
• Para consultar qual é a seguradora vinculada ao contrato, o caminho é o site caixa.gov.br,  o Alô Caixa ou o App Habitação.
• Canais de contato das seguradoras parceiras da Caixa:

Caixa Seguradora: 0800 274 1000 | WhatsApp: 0800 749 2020

Caixa Residencial: 0800 722 4923 | WhatsApp: (11) 99506-9519

Too Seguros: 0800 775 9191 | WhatsApp: (11) 99400 3326

Tokio Marine: 0800 318 6546

American Life: 0800 949 8080

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