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Reforma tributária estimula ‘pejotização’ no mercado de aluguel de imóveis
Com IBS e CBS, carga sobre aluguel pode chegar a 35,9% para pessoa física, contra 19,28% para pessoa jurídica, estimulando a criação de holdings imobiliárias
Fátima Fernandes
Imagem: Freepik
Velha conhecida no mercado de trabalho, a “pejotização” começa a avançar também no mercado imobiliário diante das mudanças trazidas pela reforma tributária. Com a substituição de cinco impostos por dois, o IBS e a CBS, proprietários avaliam transferir imóveis para pessoas jurídicas como forma de reduzir a carga tributária sobre os aluguéis.
Especialistas em direito tributário ouvidos pelo Diário do Comércio relatam aumento de até 30% no volume de abertura de holdings imobiliárias em decorrência das mudanças no sistema.
Mas, para valer a pena, a troca de pessoa física pela jurídica na locação depende do número de imóveis alugados, se há planos para venda ou doações, por exemplo.
De forma geral, as vantagens tributárias tendem a aparecer para proprietários que alugam mais de três imóveis e têm receita bruta anual superior a R$ 240 mil.
No caso de alguém que possui apenas um imóvel, o benefício pode surgir quando a receita ultrapassa R$ 288 mil por ano.
Esse é o limite previsto nas novas regras, que entram em vigor a partir de 2027, para que o locador deixe de ficar sujeito à incidência do IBS e da CBS.
Impacto na tributação
Guilherme Manier, sócio para a área tributária do Viseu Advogados, expõe com números como deve ficar a tributação de locações de imóveis com renda bruta anual acima dos R$ 240 mil.
Até o ano passado, a pessoa física pagava 27,5% de IR sobre a renda de um aluguel. A partir de 2027, vai pagar esses mesmos 27,5% mais o IBS e CBS (estimativa de 8,4%).
Isto é, a alíquota sobre a renda do aluguel da pessoa física sobe para 35,9%.
No caso de locação por meio de uma empresa imobiliária, que geralmente adota o sistema de lucro presumido, de acordo com Manier, a conta envolve 10,88% de IRPJ/CSLL e 8,4% de IBS e CBS.
Isto é, a alíquota sobre o aluguel, se for pessoa jurídica, será de 19,28%, menor, portanto, do que a da pessoa física.
“Para empresários com mais de quatro imóveis alugados, pode fazer sentido estruturar uma holding. Mas cada caso precisa ser avaliado para ver o que vale mais a pena”, afirma.
No caso de uma pessoa física que possui apenas um imóvel alugado, com uma receita bruta anual pouco superior a R$ 288 mil, sobre a qual incidem os dois novos impostos, pode valer mais a pena, diz Manier, reduzir o valor do aluguel para evitar a incidência de IBS e CBS.
“Mas é preciso avaliar cada caso. Se não há intenção de venda dos imóveis, pode fazer mais sentido operar como pessoa jurídica. Não dá para copiar e colar uma estrutura.”
Camila Camargo, advogada tributarista sócia do Lopes Muniz Advogados, diz que, se a receita bruta anual do locador for de até R$ 120 mil, a tributação da pessoa jurídica no regime de lucro presumido será ainda menor, de 13,68% (IR de 2,40%, CSLL de 2,88% e IBS e CBS de 8,40%).
“Com essa receita anual, o locador, se for pessoa jurídica, não terá sequer a tributação na distribuição de dividendos para os sócios”, afirma.
Outra possibilidade, mais limitada, diz, é para quem já possui contrato de locação comercial com prazo determinado firmado até o dia 02 de julho de 2025 e com registro em cartório até o dia 31 de dezembro de 2025.
“Neste caso, durante o prazo de duração do contrato, o locador poderá optar por uma tributação de 3,65% sobre a receita bruta recebida, que não gerará crédito para o locatário.”
João Pedro Cunha Rezende, do escritório Peluso, Guaritá, Borges e Rezende, cita, em sua análise, os prós e os contras de holdings imobiliárias.
Prós: Economia fiscal para fins de tributação de aluguel, se comparada à tributação do aluguel de imóveis pela pessoa física, apesar de ainda não ter definição de alíquota na reforma tributária.
Centraliza a gestão dos imóveis, evitando a formação de condomínio entre herdeiros na sucessão dos imóveis em si. Possibilidade de definição prévia de regras de administração, uso, alienação, por meio de contrato social e acordo de sócios – governança societária.
Facilita a sucessão, pois, em vez de os imóveis serem individualmente inventariados, transmitem-se as quotas da holding que os detém, o que tende a simplificar e agilizar o processo sucessório.
Contras: Discussão quanto à incidência de ITBI (imposto sobre transmissão de bens) na integralização de imóveis ao capital da holding, especialmente nos casos em que o município entende que configurada atividade preponderantemente imobiliária (mais de 50% da receita da empresa).
Custo fiscal na venda dos imóveis pela empresa tende a ser majorado, se comparado ao da venda pela pessoa física.
Mudança da base de cálculo do ITCMD na herança ou doação, já que passa a ser necessário aferir o ‘valor de mercado’ da empresa.
A distribuição de lucros e dividendos por uma pessoa jurídica a uma pessoa física residente no Brasil, em montante superior a R$ 50 mil no mês, fica sujeita ao imposto de renda retido na fonte com alíquota de 10% – isto é, haverá tributação de dividendos (Lei nº 15.270/2025).
Considerando os pontos acima, Rezende diz que, no mês passado, um cliente que é proprietário de cinco salas comerciais cogitou constituir uma holding imobiliária, mas desistiu.
O escritório mostrou o comparativo fiscal estimado, já que não há definição da alíquota na reforma tributária, e o impacto do ITBI.
A decisão do cliente foi a de não seguir com a holding, por enquanto, diz, exatamente por essa indefinição de ITBI, que, no caso dele, era um contingente alto.
Diante do novo cenário tributário, dizem os especialistas, a constituição de holding imobiliária deixa de ser uma decisão puramente fiscal e passa a exigir planejamento mais amplo, que envolva sucessão, governança e avaliação de riscos.
A reforma não elimina vantagens, mas torna a escolha mais estratégica do que automática.
Hoje, sua adoção, de acordo com Rezende, exige simulação econômica detalhada, avaliação do risco de ITBI (é cobrada taxa de transferência para pessoa jurídica, de 3% na cidade de São Paulo), projeção de impacto de CBS e IBS, estimativa do ITCMD com base de mercado e consideração da tributação na distribuição de dividendos (10%).
A tendência é de avanço das holdings imobiliárias, mas o novo sistema tributário impõe um freio: sem planejamento, o que parece economia pode virar custo.
