Quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta?

Inadimplência, sublocação e quebra no contrato podem motivar retomada do bem

Breno Damascena

Ao assinarem um contrato de locação, o proprietário e o inquilino firmam um acordo que envolve uma série de regras. A duração deste compromisso geralmente é de 12 meses, com a possibilidade de ser estendido se ambos concordarem. No entanto, existem cenários em que o locador pode quebrar este acordo e pedir a propriedade de volta, obrigando o locatário a desocupar o imóvel.

O advogado Eduardo José de Oliveira Costa, sócio da área cível do Lopes Muniz Advogados, explica que em todo o período de contrato vigente, é possível que locatário e locador cheguem a um acordo sobre a quebra de contrato. Porém, caso a retomada não ocorra por mútuo acordo entre as partes, o locador poderá retomar unilateralmente o bem nas seguintes situações:

1. Término do prazo nos contratos firmados por prazo determinado igual ou superior a 30 meses, ou após 5 anos de locação ininterrupta;
2. Para uso próprio, de seus ascendentes ou descendentes, desde que o locador não possua outros imóveis na mesma localidade;
3. Infrações contratuais e/ou legais cometidas pelo locatário, como o não pagamento de aluguele acessórios, a mudança de destinação, a sublocação ou a reforma do imóvel sem autorização expressa do locador;
4. Reparos urgentes no imóvel determinados pelo Poder Público que não possam ser realizados com o locatário morando no local ou caso ele não concorde com os reparos;
5. Venda do imóvel, respeitado o direito de preferência do locatário.

Portanto, existem diversas situações em que o proprietário pode solicitar a saída do inquilino. Os casos mais comuns estão ligados à inadimplência, a sublocação sem autorização prévia e a utilização do bem para outros fins que não sejam a moradia residencial em si.

O locatário também pode retomar o imóvel caso ele seja vendido. É importante apontar que a prioridade de compra é do inquilino. 

Retomada do imóvel

Não basta que o proprietário comunique o inquilino da decisão de retomar o imóvel. Em primeiro lugar, a notificação deve ser enviada com pelo menos 30 dias de antecedência para que o locatário execute a desocupação ou para que ele cumpra as obrigações contratuais que foram desrespeitadas e motivaram a retomada.

“Se o inquilino não fizer isso, o locador pode promover a retomada forçada do imóvel via ação de despejo”, descreve Costa. “Já no caso da venda do imóvel locado, o novo proprietário deverá respeitar o prazo da locação caso o contrato esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel”, acrescenta o advogado.

Direitos do inquilino

O locatário que se sentir prejudicado neste processo tem o direito de se defender judicialmente. Se a retomada for motivada pelo não pagamento do aluguel, por exemplo, ele tem 15 dias para apresentar as provas de que os boletos foram liquidados dentro do prazo.

O mesmo vale para acusações relacionadas a quebra de contrato por sublocação – quando o inquilino está alugando o imóvel para outra pessoa – ou por desvio de função do bem – quando o imóvel residencial está sendo utilizado com uma finalidade comercial-, por exemplo.

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