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Partilha de bens e ITBI: Veja as decisões na Justiça relacionadas à casa própria
Apesar de bem conhecidas no meio jurídico, pareceres ainda pegam muitos proprietários de surpresa
Por Beatriz Coutinho
(Imagem: Freepik)
Algumas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) referentes a imóveis, ainda que bem estabelecidas no meio jurídico, são desconhecidas pela maior parte dos brasileiros. Por isso, o primeiro contato acaba gerando surpresa e até mesmo relativa polêmica.
Uma delas é o entendimento de que um imóvel comprado com recursos de apenas um dos cônjuges também integra a partilha no regime de comunhão parcial de bens. A tese foi reforçada em 2024 após a terceira turma do STJ entender que uma mulher do Rio de Janeiro, divorciada, teria direito à partilha igualitária de bens adquiridos durante o casamento.
Trocando em miúdos, a Justiça corroborou que todos os bens adquiridos onerosamente dentro do casamento pertencem ao casal. A comunhão parcial de bens considera não apenas o esforço financeiro, mas também o esforço imaterial, frisa a advogada Ana Clara Martins, especialista em direito patrimonial, família e sucessões do Briganti Advogados.
E dá como exemplo as mulheres que abrem mão do trabalho para cuidar da casa e dos filhos, enquanto o marido segue empregado. Neste caso, há “um esforço comum do casal para construir o patrimônio familiar”.
— Como ficaria? As mulheres abdicam da vida profissional, ficam 30, 40 anos cuidando da família para depois não receber absolutamente nada numa situação de divórcio? Então, acho que é justamente para ter um equilíbrio nas dinâmicas sociais — pondera.
Entendimento é amplo
Esse entendimento vale inclusive para algumas situações em que imóveis e bens são comprados antes do casamento.
— Se um bem é adquirido antes do casamento, mas ele é financiado e esse financiamento é pago ao longo do casamento, ele se torna comum [ao casal] — explica a advogada Ana Clara Martins, especialista em direito patrimonial, família e sucessões do Briganti Advogados.
A exceção a isso seria a sub-rogação de bens, isto é, quando um bem é adquirido antes do casamento e substituído por outro dentro do matrimônio. Uma herança, um imóvel ou um dinheiro doado pelos pais a um dos cônjuges, por exemplo, não entra na partilha mesmo que seu valor seja usado para comprar um imóvel durante o casamento, explica o advogado Ermiro Neto, doutor em Direito Civil pela USP e professor de direito imobiliário.
No Brasil, a comunhão parcial de bens é estabelecida automaticamente caso o regime não seja definido previamente. Mas os especialistas destacam que tampouco é preciso estar casado no papel para que a partilha ocorra desta forma: a lei estabelece que, na união estável, o regime de bens equivale ao da comunhão parcial.
Definição nebulosa
A definição de união estável, porém, é mais nebulosa. Enquanto o casamento tem uma data que marca seu início, a união estável não tem delimitações ou regras muito bem estabelecidas.
— A união estável acontece quando eu decido morar junto? Quando eu tenho filho, mas moro separado? Quando eu moro junto, mas ainda não é tão sério? É aí que nascem os principais problemas, sobretudo nas uniões estáveis informais, que não são formalizadas em cartório — analisa o especialista Neto, acrescentando que, neste caso, os principais problemas não envolvem a partilha de bens, mas a definição de quando começou a união.
A advogada Martins explica que a união estável é configurada pelo “intuito de formar família”, embora reconheça que a definição também não é muito esclarecedora.
Solteiros, namorados e noivos que têm imóveis e não desejam integrá-los à partilha, são orientados a: ou quitá-los antes do casamento, ou fazer uma declaração de namoro em cartório para afastar uma união estável (e consequentemente uma comunhão parcial de bens), já que o namoro não gera efeito jurídico.
— Se a pessoa entende que já está vivendo em uma união estável, ela pode ir a um cartório, reconhecer a união estável a partir daquela data e declarar aquilo que é anterior como namoro. Só então, escolher um regime de bens que seja favorável aos dois — orienta Martins, destacando que, neste caso, para o imóvel anterior ao casamento não entrar na partilha, o regime a ser escolhido precisaria ser a separação total de bens.
Restituição do ITBI
Outra decisão ainda bastante desconhecida é referente à base de cálculo para o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) — que pode inclusive gerar restituição. O ITBI é uma taxa cobrada pelo município sobre a transação de um imóvel, e cada cidade tem sua própria alíquota. No caso da cidade do Rio, a taxa é 3%.
Desde 2022, o STJ entende que a base de cálculo para esse imposto deve considerar o valor do imóvel que consta na escritura e não o seu valor venal, usado pela prefeitura para calcular o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
— Se na escritura fala que o imóvel está sendo vendido a R$ 1 milhão e o valor venal de referência naquele município fala que vale R$ 1,5 milhão, você vai recolher o imposto em cima de R$ 1 milhão e não sobre R$ 1,5 milhão — exemplifica o advogado Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados.
Se o comprador pagou o ITBI calculado com o valor venal do imóvel, mas essa taxa ficou mais cara do que aquela calculada com base no valor real, o parecer do STJ sustenta que ele pode entrar com ação para pedir uma restituição da diferença paga a mais.
Como pedir a restituição?
Para pedir a restituição, o comprador deve protocolar um processo administrativo na própria prefeitura. O prazo para poder pedir o valor é de cinco anos, a contar a partir do pagamento da guia do ITBI. Neste caso, quem pagou a guia do imposto em dezembro de 2020, por exemplo, ainda poderá ser contemplado.
Vale mencionar que a abertura de processo administrativo interrompe a prescrição. Ou seja, ainda que o prazo vença durante o desdobramento da ação, o processo segue normalmente. O importante é protocolar a ação antes do vencimento do prazo.
- No caso do município do Rio, a solicitação é feita pelo portal Carioca Digital, totalmente on-line. O link é: https://carioca.rio/servicos/itbi-processo-de-restituicao-total-ou-parcial/
- A documentação deve conter os formulários de requerimento de restituição, a declaração de extravio de guia do ITBI, impressa em papel moeda, e a procuração (é possível pegar o modelo no site).
- Entre os documentos necessários, estão o documento de identidade e CPF do contribuinte, as certidões de ônus reais, além de documentos comprobatórios, como laudo técnico. A lista completa está no formulário de requerimento de restituição, que pode ser acessada por este link: https://carioca.rio/wp-content/uploads/2021/12/Formulario-ITBI-Restituicao-com-anexo-junho2025_2.pdf
O advogado Palacios explica que, caso a prefeitura não entenda que o valor real do imóvel está adequado à faixa do local, o comprador pode entrar com uma ação na Justiça. Apesar de recomendar abrir o processo administrativo na prefeitura antes de judicializar o caso, o especialista destaca que essa ordem não é obrigatória.
Foi o que fez o jovem João Marcelo Telles Ribeiro. O publicitário de 26 anos comprou em 2023 um imóvel em Botafogo por R$ 230 mil e pagou quase R$ 20 mil a mais no ITBI porque a prefeitura do Rio utilizou como base de cálculo o valor venal do imóvel, quase R$ 893 mil.
— Foi um choque. Eu estava com medo de perder o apartamento e por isso fiz o pagamento [da guia do ITBI], mesmo não concordando. Logo depois que paguei, comecei a pesquisar mais sobre isso na internet e vi que tinha direito à restituição. Foi quando decidi contratar um advogado. Hoje, estou em processo contra a prefeitura — explicou João Marcelo.
O processo foi protocolado ainda no início de 2024. A Justiça reconheceu o direito do jovem à restituição, mas a prefeitura recorreu. Enquanto a ação judicial corre, o valor segue retido.
João Marcelo desabafou que a discussão sobre a base de cálculo para o imposto não é muito divulgada, dificultando aos compradores reclamarem seus direitos. Ele cita, por exemplo, como os próprios pais descobriram que não só pagaram mais caro no ITBI, como também tinham direito à restituição de uma parte da taxa só após seu episódio.
— Meus pais já compraram outros imóveis antes, então não foi um erro de principiante. Eles, que já tinham experiência, passaram por isso também. É algo meio generalizado — observou.
É possível pedir antes?
O advogado Palacios lembra que também é possível contestar a utilização do valor venal antes do pagamento da guia do ITBI. Neste caso, o comprador deve protocolar um processo administrativo na prefeitura.
No município do Rio, assim como na restituição, a solicitação é on-line, feita pelo portal Carioca Digital. Para exigir a revisão do valor, é necessário abrir um processo no link: https://carioca.rio/servicos/itbi-processo-de-revisao-de-valor-e-reconsideracao-de-decisao/.
Nesse site, o comprador pode tanto solicitar a abertura de processo administrativo para análise do valor venal, quanto um pedido de reconsideração de decisão, como uma espécie de recurso da primeira análise.
Para o processo de abertura do processo administrativo, o comprador deve juntar os formulários de “Requerimento de Revisão de Valor Venal”, a “Declaração de Não Existência de Instrumento Público”, e a “Declaração de transação imobiliária a Título Oneroso”, que constam no site.
A lista completa de documentos necessários pode ser conferida no formulário de requerimento de revisão. O link é: https://carioca.rio/wp-content/uploads/2021/12/Formulario-ITBI-REVISAO-DE-VALOR-VENAL-COM-anexo-2025.pdf
No caso da reconsideração, entre os documentos necessários estão:
- A petição de reconsideração e seus fundamentos, expostos com clareza e precisão, contendo a qualificação do contribuinte (nome, CPF/CNPJ, endereço, telefone, e-mail e domicílio tributário) e com a indicação, após a assinatura, do nome completo e do documento de identidade do(s) signatário(s);
- Documentos de habilitação do contribuinte ou representante(s) lega(l/is) da pessoa jurídica (CPF e documento de identidade); Ato constitutivo atualizado e devidamente registrado, se for o caso; Ata da assembleia que elegeu a atual diretoria, se for o caso; e CNPJ atualizado, se for o caso;
- Documentos de habilitação do(s) procurador(es) (CPF, documento de identidade) e procuração, se for o caso.
Uma decisão recente da Quarta Turma do STJ, divulgada na quarta-feira, estabeleceu que os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel, ainda que não tenham recebido as chaves. O acórdão deve ser publicado em breve.
