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Imposto de Renda 2026: passo a passo para declarar imóveis e evitar a malha fina
Hugo Passarelli
Imagem: Freepik
Confira erros mais comuns na hora de declaração operações com imóveis
A declaração do Imposto de Renda em 2026, sobre rendimentos e patrimônio de 2025, deve começar a partir da segunda quinzena de março. Para quem possui imóvel, comprou, vendeu, financiou ou recebeu aluguel ao longo do ano passado, a atenção à forma de declarar faz toda a diferença e diminui o risco de cair em malha fina.
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214 e que iniciou sua transição em 2026, está focada na criação de um imposto sobre valor agregado (IVA), baseado na CBS e no IBS.
Na prática, isso não altera as regras de declaração de imóveis no Imposto de Renda em 2026: permanece a lógica de bens e direitos, pagamentos efetuados e rendimentos imobiliários, explica Elias Menegale, sócio especialista em direito tributário do Paschoini Advogados.
O que você vai aprender neste guia
Neste guia completo, você confere:
- Posse: como manter o imóvel declarado corretamente (sem “atualizar” o valor indevidamente);
- Compra à vista, na planta ou financiada: ficha, grupo, códigos e o que escrever na Discriminação;
- Venda com lucro: ganho de capital, importação e baixa do bem;
- Aluguel recebido (locador): recebimento por pessoa física e por pessoa jurídica, Carnê-Leão e como tratar a taxa da imobiliária;
- Aluguel pago (locatário): onde lançar e o que não deve entrar;
- Erros mais comuns que geram inconsistência patrimonial.
Regra central do Imposto de Renda 2026 para imóveis
A Receita Federal utiliza uma lógica consistente ao longo dos anos: imóvel é patrimônio e entra na ficha de Bens e Direitos pelo custo efetivamente pago e comprovado. Logo, não se deve utilizar o valor de mercado ou valor venal.
“O valor do imóvel só aumenta na declaração quando há desembolso de gastos incorporáveis ao bem, como entrada, parcelas, ITBI, cartório, corretagem e benfeitorias com comprovação fiscal”, afirma Menegale.
Confira as recomendações do especialista na declaração de Imposto de Renda para as situações envolvendo um imóvel.
Posse: como declarar imóvel que já era seu (e já estava no IR)
Para um imóvel que já constava na declaração antes de 2025, e se não houve compra, venda ou alteração relevante no ano, o procedimento é simples.
Onde preencher
Bens e Direitos → localizar o item do imóvel
(cadastrar apenas se o bem não tiver sido importado ou se estiver ausente)
O que conferir
- Grupo: 01 – Bens Imóveis
- Código: conforme o tipo (ex.: 11 – Apartamento, 12 – Casa, 13 – Terreno)
- Discriminação: endereço completo, matrícula/cartório, inscrição municipal/IPTU, forma de aquisição e percentual de titularidade
- Situação em 31/12/2024 e Situação em 31/12/2025: manter o custo histórico, alterando apenas se houver gasto incorporável em 2025
Erro mais comum
Atualizar o valor pelo preço de mercado ou pelo valor venal do IPTU como se fosse custo. “Isso costuma gerar ruído na evolução patrimonial”, diz Menegale.
Compra de imóvel em 2025 (à vista, na planta ou parcelado)
A compra sempre nasce na declaração pelo mesmo caminho, de acordo com o especialista do Paschoini Advogados.
Passo 1 – Ficha
Bens e Direitos → Novo
Passo 2 – Grupo e código
Grupo: 01 – Bens Imóveis
Códigos mais usados: 11 (apartamento), 12 (casa), 13 (terreno)
Passo 3 – Discriminação
Dados do imóvel
tipo do imóvel e endereço completo
Dados do contrato
data de aquisição ou assinatura
vendedor ou construtora (nome e CPF/CNPJ, quando possível)
modalidade (à vista, parcelado, na planta ou financiado)
uso de FGTS, quando houver
Valores
valor total do negócio
valor efetivamente pago até 31/12/2025
Modelo – imóvel adquirido à vista em 2025
Imóvel [tipo], localizado em [endereço], adquirido em [mês/ano] de [nome do vendedor], CPF/CNPJ [xxx], pelo valor de R$ [valor]. Custos de aquisição pagos em 2025 (ITBI, escritura/registro, taxas cartorárias e corretagem, quando aplicável) totalizaram R$ [valor]. Valor total pago até 31/12/2025: R$ [valor].
Passo 4 – Situação em 31/12
Situação em 31/12/2024: 0,00
Situação em 31/12/2025: total efetivamente pago em 2025 (preço + custos incorporáveis)
Compra de imóvel financiado em 2025
Segundo Menegale, aqui está o erro mais frequente: lançar o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”. O imóvel financiado deve constar em Bens e Direitos.
Passo 1 – Ficha
Bens e Direitos → Novo
Grupo: 01 – Bens Imóveis
Código: 11, 12 ou 13
Passo 2 – Discriminação
Dados do imóvel
endereço, inscrição municipal/IPTU e matrícula/cartório (se houver)
Dados do contrato
data do contrato
instituição financeira (nome e CNPJ, quando possível)
número do contrato
Valores
valor total do negócio
valor pago até 31/12/2025
FGTS utilizado, quando houver
Modelo – imóvel financiado (pronto)
Imóvel [tipo], localizado em [endereço], adquirido em [mês/ano] por contrato de financiamento imobiliário com [banco], CNPJ [xxx], contrato nº [xxx]. Valor total do negócio: R$ [xxx]. Valor pago até 31/12/2025: R$ [xxx], correspondente à soma da entrada, parcelas e demais encargos pagos no financiamento, além dos custos de aquisição (ITBI, registro, escritura e taxas). FGTS utilizado: R$ [xxx], quando aplicável.
Modelo – imóvel financiado na planta (em construção)
Imóvel [tipo] em construção, localizado em [endereço], adquirido por contrato ou promessa em [mês/ano] com [construtora], CNPJ [xxx], com financiamento junto a [banco], CNPJ [xxx], quando aplicável. Valor total do negócio: R$ [xxx]. Valor pago até 31/12/2025: R$ [xxx], referente às parcelas pagas à construtora e/ou ao banco. Imóvel não entregue até 31/12/2025. FGTS utilizado: R$ [xxx], quando aplicável.
Passo 3 – Situação em 31/12 (campo crítico)
Trata-se de um “campo crítico” na declaração de imóveis financiados, ressalta Menegale. Em financiamentos, a orientação prática é somar o que foi pago no ano, incluindo prestações e juros/encargos do financiamento, além de custos incorporáveis. Depois, a cada ano, basta repetir a lógica, até a quitação do imóvel.
Passo 4 – Como evitar os erros mais comuns
- não lançar o saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais;
- não declarar o valor total do contrato como se já tivesse sido pago.
Exemplo
Imóvel de R$ 500.000 financiado em 2025
- entrada: R$ 100.000
- parcelas pagas em 2025: R$ 36.000
- ITBI + cartório: R$ 10.000
Bens e Direitos
Situação em 31/12/2024: 0,00
Situação em 31/12/2025: 146.000,00
Venda de imóvel em 2025: como declarar
A venda de um imóvel envolve dois procedimentos distintos.
- Baixa do bem em Bens e Direitos
No item do imóvel vendido:
- atualizar a Discriminação com data e condições da venda;
- deixar a Situação em 31/12/2025 sem o valor do bem, quando a venda tiver ocorrido até 31 de dezembro de 2025.
- Apuração do ganho de capital
O caminho mais seguro é apurar o resultado no programa de Ganho de Capital (GCAP) e importar o resultado para a declaração do IR 2026.
- Isenções
- venda de único imóvel dentro do limite legal;
- reinvestimento em imóvel residencial dentro do prazo previsto.
Mesmo quando a operação é isenta, é preciso informá-la corretamente.
- Dica de consistência
Se o custo do imóvel estiver subavaliado na declaração – por falta de inclusão de ITBI, cartório, corretagem ou despesas incorporáveis -, o lucro apurado tende a ficar artificialmente maior, o que pode elevar o imposto.
Aluguel recebido: como declarar (locador)
A forma de declarar depende de quem paga o aluguel. Confira os casos:
Aluguel recebido de pessoa física
A Receita exige o controle mensal pelo Carnê-Leão Web, com posterior importação para a declaração anual.
Aluguel recebido de pessoa jurídica
Declarar em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, conforme informe de rendimentos, incluindo eventual imposto retido na fonte.
Taxa da imobiliária
Pagamentos à administradora ou imobiliária devem ser informados em:
Pagamentos Efetuados → código 71 – Administrador de imóveis
(com CNPJ, nome e valor anual pago)
Aluguel pago: como declarar (locatário)
O simples fato de ser inquilino não torna a entrega da declaração obrigatória. Trata-se de uma informação opcional. No entanto, fazê-la todos os anos é recomendado pelos especialistas. Entenda mais neste artigo.
Onde lançar
Pagamentos Efetuados → Novo → código 70 – Aluguéis de imóveis
O que preencher
- CPF ou CNPJ do locador
- nome do locador
- total pago em 2025
O que não entra
IPTU e condomínio não devem ser lançados como aluguel pago.
Imóvel com dois donos (casal, união estável ou dois compradores)
O ponto essencial é evitar duplicidade de patrimônio na hora de declarar um imóvel com dois donos.
As opções mais utilizadas são:
- declarar 100% em um CPF, mencionando o outro apenas na discriminação;
- declarar proporcionalmente (por exemplo, 50% para cada), informando a fração em cada declaração;
- entregar declaração em conjunto, mantendo o padrão ao longo dos anos.
Imposto de Renda 2026 para imóveis: erros mais comuns
Mesmo seguindo todas as recomendações, é comum cometer alguns erros na declaração de imóveis no Imposto de Renda. Antes de transmitir as informações para a Receita Federal, revise:
- imóvel financiado deve constar em Bens e Direitos, e não em Dívidas e Ônus Reais;
- o campo “Situação em 31/12” representa o total pago acumulado, e não o valor total do contrato;
- código do imóvel compatível com o tipo (apartamento, casa, terreno etc.);
- venda exige baixa do bem e tratamento correto do ganho de capital ou da isenção;
- locatário: aluguel pago deve ser lançado no código 70 (sem IPTU e condomínio);
- locador: taxa da imobiliária deve ser lançada no código 71.
https://portas.com.br/imposto-de-renda/imposto-de-renda-2026-imoveis/
