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Decisão do STJ busca estabilizar realidade do mercado sobre aluguel de curta temporada
Danilo Vital
Foto: Rovena Rosa/Agência Brasil
A tese de que os condomínios precisam autorizar — e não proibir — a locação de unidades por curta temporada, em modelo explorado por plataformas como o Airbnb, tem o efeito de estabilizar o mercado, mas seu real impacto vai depender do perfil de cada condomínio.
A conclusão é de advogados ouvidos pela revista eletrônica Consultor Jurídico sobre o julgamento recente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça.
O colegiado concluiu por maioria de votos que a locação por curta temporada desvirtua o caráter residencial dos condomínios. Assim, só pode ser admitida se for expressamente autorizada em convenção, com voto de dois terços dos condôminos.
A posição, que não é vinculante, mas tem força persuasiva, tem efeito prático muito menos impositivo do que pode parecer. A proibição desse tipo de locação para condomínios residenciais dependerá da existência de conflito a partir do perfil de cada um deles.
Em condomínios majoritariamente ocupados por moradores efetivos, a alta rotatividade de locadores pode gerar resistência e processo judicial quanto ao uso das unidades, momento em que será aplicável a tese do STJ.
Essa não é a dinâmica em imóveis do tipo estúdio, loft e flat ou localizados próximos a locais de grande circulação de pessoas, como atrações turísticas, centros de convenções, casas de shows ou aeroportos. Nesse caso, já há a expectativa de exploração das unidades via locação.
Depende do condomínio
“Será o perfil do condomínio que ditará a forma como o tema será tratado em cada caso, impondo ao mercado a necessidade de adaptação a essa realidade”, explica a advogada Rochelle Ricci, sócia na área de contratos do Machado Associados.
Ela recomenda a cautela de, antes de comprar o imóvel, confirmar o perfil do empreendimento e as regras condominiais aplicáveis. E destaca como as transformações causadas pela plataformização da economia tornaram necessária uma decisão como a do STJ.
Se antes a exploração de imóveis era secundária e concentrada em destinos de férias, hoje acaba sendo perene e profissionalizada. Há empresas destinadas a comprar unidades e anunciá-las no Airbnb, auferindo renda e impactando até a política de habitação em todo o mundo.
“Tal exploração passou a ocorrer com mais intensidade em condomínios de unidades predominantemente destinadas à residência permanente dos ocupantes, gerando, a partir daí, preocupações adicionais com a rotatividade de pessoas, a segurança e o excesso de ruídos. Portanto, a decisão do STJ procura estabilizar essa realidade.”
Decisão equilibrada
Na mesma linha, Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, avalia que a decisão do STJ corrige uma distorção interpretativa. Ele elogia o voto vencedor da ministra Nancy Andrighi, que desvinculou a conclusão do fenômeno Airbnb.
A magistrada disse que não é o anúncio em plataformas digitais ou não que desnatura o caráter de residência, mas as características da locação: de curta temporada, com exploração econômica e algum grau de profissionalização.
Se a unidade é oferecida a desconhecidos, com frequência e habitualidade, sem quantidade mínima de diárias e, por vezes, até com serviços como limpeza e lavanderia, ela passa a ser comercial, uso que precisa estar previsto na convenção condominial.
“Esta distinção técnica preserva o direito legítimo de proprietários que fazem uso eventual de suas unidades para temporada, sem comprometer a segurança e tranquilidade dos condomínios residenciais. O julgamento, portanto, equilibra adequadamente os direitos individuais de propriedade com os interesses coletivos condominiais”, disse.
Rodrigo Palacios também minimizou o impacto no mercado imobiliário. “Investidores sérios preferem regras claras a interpretações fluidas. A exigência de deliberação condominial prévia protege tanto os demais moradores quanto os próprios investidores, que agora podem avaliar adequadamente a viabilidade de seus projetos antes da aquisição.”
Impacto para os investidores
Na opinião de Ramon Barbosa Tristão, advogado da Nascimento e Mourão Advogados, a decisão vai impulsionar a revisão estatutária por todo o país, para tratar expressamente da locação de curta temporada. O potencial é de litígios nos casos em que a convenção for omissa.
“Sob o prisma econômico, a decisão impacta diretamente investidores cujo modelo de negócio fundava-se na exploração via plataformas digitais (como Airbnb), podendo acarretar a desvalorização de ativos residenciais comuns em detrimento de empreendimentos estruturados para short stay“, avalia.
Esse risco permeou os debates no STJ. A corrente vencida entendeu que esse uso das unidades seria presumivelmente permitido, por envolver o exercício do direito de propriedade garantido pela Constituição, o qual não pode ser restringido sem previsão legal.
Ao acompanhar essa corrente, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva pediu uma maior reflexão. “Existem projetos de lei sobre isso, se convém ou não inverter o sinal e proibir esse tipo de locação. Existem discussões, sim, no mundo inteiro. Para isso, seria preciso que o Parlamento deliberasse. Será que nós podemos, agora, fazer política pública?”
Regina Céli Martins, advogada sênior do VBD Advogados, destacou essa posição, que reconhece que a locação por curtas temporadas, sem uso de serviços, não se equipara nem à locação residencial ou à hospedagem, sendo contrato atípico. “Se atípico, não havendo norma que o regule, a proibição automática viola até mesmo o princípio constitucional da legalidade.”
Em nota, o Airbnb destacou que o acórdão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitivo e não determina a proibição da locação via plataforma.
“Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.”
REsp 2.121.055
Danilo Vital
é correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.
