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Imóvel vendido parcelado: como declarar no IR 2026 sem cair na malha
Especialistas explicam como o parcelamento da venda de um bem pode complicar a forma de prestar contas à Receita Federal
Anna França
Imagem: Freepik
A declaração da venda de um imóvel normalmente já exige atenção redobrada no Imposto de Renda. Quando o pagamento é feito de forma parcelada, a complexidade ainda pode aumentar, gerando dúvidas e levando os contribuintes a cometerem erros, principalmente nos anos seguintes à negociação.
O leitor Evilazio Luz trouxe exatamente esta questão. Para responder, o InfoMoney foi procurar especialistas para saber como declarar, no IR 2026, um imóvel vendido em 2024, mas com parcelas recebidas ao longo de 2025.
Dúvida do leitor: Como declarar imóvel vendido de forma parcelada? Tomando como exemplo um imóvel vendido em 2024 e com parcelas recebidas em 2025?
Resposta dada por: Giuliana Burger, tributarista do PGBR Advogados e Charles Gularte, sócio-diretor da Contabilizei
Como o imposto é pago?
Segundo os especialistas, o imposto deve ser apurado no momento da venda, incluindo o ganho de capital. Porém, a tributação deve ser feita de forma proporcional a cada parcela recebida.
“A venda parcelada exige atenção em dois momentos distintos: o ano em que a venda é realizada e os anos seguintes, em que as parcelas continuam sendo recebidas”, explica Giuliana Burger, tributarista do PGBR Advogados.
Na prática, isso significa que, mesmo que o imóvel tenha sido vendido em 2024, o contribuinte precisa continuar apurando e recolhendo imposto em 2025, à medida que recebe cada parcela.
Cálculo do imposto
O cálculo do imposto é feito por meio do Programa Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal.
Nele, o contribuinte informa:
- valor total da venda
- custo de aquisição do imóvel
- forma de pagamento (à vista ou parcelada)
Com base nesses dados, o sistema calcula automaticamente o ganho proporcional a cada parcela e gera o imposto devido.
“O vencimento do imposto é sempre o último dia útil do mês seguinte ao recebimento de cada parcela”, afirma Charles Gularte, sócio-diretor da Contabilizei.
No caso do leitor, que vendeu o imóvel em 2024 e recebeu parcelas em 2025, o procedimento continuou ao longo do ano seguinte. A cada parcela recebida em 2025, é necessário apurar o ganho no GCAP 2025, recolher o imposto via DARF dentro do prazo. Todos os dados gerados ao longo do ano anterior devem ser importados para a declaração anual.
Depois de importados do GCAP para a declaração, os valores devem aparecer na ficha de “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, segundo os especialistas.
Imóvel continua na declaração
Outro ponto importante é que o imóvel não desaparece da declaração imediatamente após a venda, porque enquanto houver parcelas a receber, ele deve permanecer na ficha de “Bens e Direitos”, com atualização anual do saldo ainda não pago pelo comprador.
“O imóvel deve ser ajustado para refletir o saldo devedor remanescente até a quitação total”, explica Giuliana.
Erro comum
Um dos erros mais frequentes, de acordo com os especialistas, é achar que o imposto só deve ser pago quando todas as parcelas forem recebidas. Isso não é permitido.
“O ganho de capital deve ser tributado na medida em que as parcelas são recebidas, independentemente de o pagamento ser à vista ou parcelado”, reforça Gularte.
Alíquotas e possíveis isenções
A tributação segue as alíquotas de ganho de capital, que variam de 15% a 22,5%, conforme o valor do lucro obtido na operação.
Em alguns casos, é possível aplicar benefícios fiscais, como:
- isenção na venda de único imóvel até R$ 440 mil
- isenção se o valor for reinvestido em outro imóvel residencial em até 180 dias
Mas essas regras exigem análise específica e nem sempre se aplicam automaticamente.
Risco de multa e juros
O atraso no recolhimento do imposto pode gerar multa e juros com base na taxa Selic, além de aumentar o risco de inconsistências na declaração. Por isso, especialistas recomendam atenção ao calendário e à correta utilização do GCAP em cada ano em que houver parcelas a receber.
Ou seja, na venda parcelada de imóvel, o imposto é pago aos poucos, conforme o dinheiro entra, e não apenas no momento da venda. Isso vai exigir do contribuinte uma disciplina e atenção muito maiores ao longo dos anos seguintes, com apuração no GCAP, pagamento mensal e correta importação dos dados para a declaração anual. Em muitos casos, o acompanhamento de um contador ou advogado pode ser importante, segundo eles.
