IPTU atrasado: entenda as consequências e como regularizar o débito

Imposto pode ser negociado com a procuradoria do município ou por meio de programas que oferecem condições especiais; entenda

Por Bianca Camatta

Imagem: Freepik

O Imposto Predial e Territorial Urbano, mais conhecido como IPTU, é uma cobrança municipal obrigatória para proprietários de imóveis em áreas urbanas. O valor é definido anualmente pelas prefeituras e segue um calendário divulgado no início de cada ano. O atraso no pagamento pode gerar multas e, em situações extremas, levar até à perda da propriedade. No entanto, antes que a dívida alcance esse ponto, há possibilidade de negociação.

“A agenda do IPTU não é nacional. Cada prefeitura publica todo começo de ano o calendário com datas de vencimento da cota única e das parcelas”, ressalta Rodrigo Palacios, especialista em direito imobiliário e sócio do Viseu Advogados.

“O imposto é determinado com a aplicação de um percentual sobre o valor venal do imóvel, isto é, sobre o valor de mercado ou venda atribuído pela prefeitura”, complementa Gilberto Braga, professor do Ibmec-RJ.

Em geral, o IPTU pode ser quitado de duas maneiras: em parcela única, com desconto, ou de forma parcelada ao longo do ano.

Os prazos variam e podem ser consultados em sites oficiais da prefeitura de cada município. Em São Paulo, SP, por exemplo, a primeira parcela ou a cota única vencem em 1º fevereiro de 2026. A mesma lógica acontece no Rio de Janeiro, RJ, com vencimento da cota única ou primeira parcela, em 6 de fevereiro. Não deixe de conferir o calendário de sua cidade para saber se ainda há tempo de pagar a cota em dia!

Para quem atrasar o pagamento, os especialistas explicam as consequências e as etapas que podem ser seguidas neste caso. Confira:

Atrasei o pagamento, e agora?

A primeira consequência é uma multa, que pode ser acrescida de juros a depender do tempo de atraso. “No entanto, isso pode evoluir para dívida ativa, protesto e, no limite, execução fiscal com penhora de bens”, acrescenta Rodrigo.

Confira, na ordem, o que acontece se o pagamento não for feito:

Encargos por atraso: o Código Tributário Nacional (CTN) dá a regra geral de que o crédito não pago no vencimento sofre juros de mora (encargos financeiros cobrados pelo atraso no pagamento de uma dívida) e, se a lei não definir uma taxa municipal, os juros são calculados a 1% ao mês. O tamanho exato da multa e dos juros aparece na guia emitida pela prefeitura e recebida pelo contribuinte no início do ano.

Cobrança administrativa: emissão de segunda via, notificações e cobrança pela prefeitura.

Inscrição em dívida ativa: se o débito não for regularizado, pode ser inscrito em dívida ativa e virar Certidão de Dívida Ativa (CDA), o que permite uma cobrança judicial por parte do governo.

Protesto da CDA: alguns municípios utilizam o protesto da Certidão de Dívida Ativa (CDA) em cartório como meio de cobrança de débitos tributários. Ao fazer esse protesto, o nome do devedor pode ser registrado em órgãos de proteção ao crédito, o que gera restrições para obter financiamentos, empréstimos ou realizar negócios.

Execução fiscal: caso a dívida continue em aberto, o município pode recorrer à Justiça e ingressar com uma execução fiscal, prevista na Lei nº 6.830/1980. Nesse tipo de processo, o débito passa a ser cobrado judicialmente, com possibilidade de bloqueio, penhora e até leilão de bens do devedor para garantir o pagamento.

Como negociar a dívida?

A negociação depende do estágio da dívida. Rodrigo explica que há duas possibilidades:

Se ainda não foi para dívida ativa: a emissão da segunda via pode ser feita pelo portal da prefeitura, com pagamento à vista ou aderindo ao parcelamento comum do próprio IPTU, quando disponível.

Se já foi inscrita em dívida ativa: a negociação passa pela Procuradoria do Município (ou órgão equivalente), com opções de pagamento à vista, parcelamento, reparcelamento e, em alguns períodos, programas especiais com redução de multa e juros mediante condições específicas, como o Programa de Recuperação Fiscal (REFIS) e o Programas de Parcelamento Incentivado (PPI).

“Em São Paulo, a própria Procuradoria disponibiliza serviços digitais para consultar débitos, emitir boleto, pagar à vista, parcelar e reparcelar dívida de IPTU inscrita”, exemplifica o advogado.

Como é a negociação na minha cidade?

A regra é buscar nos sites oficiais para não cair em golpes. “Evite links recebidos por mensagem, boleto enviado por terceiros e QR code fora do site oficial”, aconselha Rodrigo.

“A orientação inicial é acessar o site da Secretaria de Finanças ou Fazenda do município e verificar se há algum programa de parcelamento em vigor. Normalmente, essas informações estão em seções como ‘Parcelamentos’, ‘Dívida Ativa’ ou ‘IPTU’”, diz João Vitor Kanufre Xavier, tributarista do escritório Galvão Villani, Navarro, Zangiácomo e Bardella Advogados.

Caso ainda existam dúvidas, é indicado tentar esclarecimentos por meio de e-mail, telefone ou de forma presencial em órgão responsável. “Em último caso, é recomendável consultar um advogado ou contador, para avaliar as opções disponíveis e a melhor forma de regularização”, adiciona João.

https://revistacasaejardim.globo.com/urbanismo/imoveis/noticia/2026/01/iptu-atrasado.ghtml